10大人口凈流入城市，全在三大城市群，下一波是周邊房地產機會

當前及未來，房地產最大的一個特點就是全面普漲時代已經過去，買房的投資邏輯也在發生改變。但如果就此認為房子不能買了，那就大錯特錯，我經常說，任何忽悠你快點買房或千萬別買房的都不負責任。

買房需求是客觀存在的，我們必須承認。在知道房價不會大漲大跌，市場趨于穩定后，你更要知道全國市場已經呈現嚴重分化的趨勢，在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，在穩定大局下，各地還是有很大差異的。

房價穩定可以讓炒房者退出市場，但是有些城市買房可能真的會虧，有的城市至少能保值增值，告別大漲時代，尋求安穩的保值增值是很多購房者的愿望。

如果調整好自己的心態，并且再掌握一些技巧，基本上就不用太擔心了。

實際上，國家已經為未來房地產發展方向劃定了區域。國家多次表態已經明確，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業，足以看出未來城市發展的方向。

因為國家重點支持，這些城市則會在培育產業和增加就業方面給出很多的政策上的傾斜，那么自然而然會在一定程度上去吸引更多的人口流入進來。

我們都知道，房地產短期看金融或政策，中期看土地，長期看人口，這就意味著人口在未來相當長時間內起著關鍵性作用，是一個持續永久性的狀態。

人口是怎么流動的？是隨著城市規劃發展流動的，是隨著產業流動的，是隨著資源流動的，所以從根本上上說，表面上看到的是人口流入，實則背后是影響人口流入的產業和資源的吸引力。

你心目中的人口流入型城市有哪些呢？近日，一財根據公開數據對42個重點城市整理的《最新十大人口凈流入城市》顯示，當前人口凈流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，全部來自三個經濟圈，其中珠三角4個，長三角4個，京津冀2個。

這是否與你的期待一致呢？

我們平時都是粗略講人口流入，嚴格意義上叫人口凈流入，就是指常住人口與戶籍人口的差值，常住人口大于戶籍人口，就說明該城市人口處于凈流入，反之則為凈流出。

我們再回頭看這前10個人口凈流入城市，前五個是上海、深圳、北京、東莞和廣州，除了東莞，其他都是一線城市，只是東莞跑到了廣州之前。作為我國經濟總量最大的城市，上海也是我國常住人口和城區人口規模最大的城市，就業機會多、薪資水平高，吸引力最大。

10個城市中，都分別來自全國三大經濟圈，也是三大城市群，基本上與之前我們的判斷保持了一致性。

有一個問題，或許大家會不明白，最近這些年隨著大城市問題的增加，也都提出了人口控制和疏解的政策，大城市的常住人口有所減少，你要看人口流向問題。

這也驗證了這幾年大城市房價穩定的事實，政策嚴格執行，比如北京非首都功能疏解，實際上都是讓房價穩定的重要舉措，但大城市還是大城市，需求依然旺盛，所以依然很堅挺，不可能大幅下跌。

人口流向決定了房地產發展方向，很顯然，大城市疏解的人口很多是不可能回老家的，就北京而言，大部分都流向了周邊城市，也就是我們常說的環京。所以，我說，未來房地產的機會一定在大城市周邊的城市，即與大城市形成的城市群。

因為轉移的不僅僅是人口，還包括產業和資源，盡管這個過程比較慢，但是說心里話，隨著京津冀協同發展的落實，你會看到已經打破了行政區劃限制，實現了交通、產業、資源和政策上的融合對接。

中國發展研究基金會副理事長劉世錦表示，今后五到十年，中國最大的結構性潛能就是都市圈和城市群加快發展。都市圈的發展，就是在核心城市周邊建大量小鎮，這里面有相當大的房地產發展空間。城市核心區里的人會到周邊小鎮去住，有一些從城市核心區轉移出去的制造業企業，這里面很多就業人口也需要去居住。

“如果能把都市圈里小鎮的房地產發展起來，對核心城市高房價也會起到一定抑制作用。”劉世錦表示，能逐步降低過高房價，從而降低包括核心城市、都市圈范圍之內的整個住房成本。

我認為這條路是對的，現在很多人被迫選擇了周邊城市，但是如果從政策上引導，對周邊城市的產業和資源加以傾斜，或許人口流動性就會降下來，解決很多現實問題。

除了劉世錦，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵也早就表示過，北京房價很高，中低收入群體甚至有些中等收入群體在北京都難買房，可以在北京轄區外，比如在其周邊的河北地區進行小城鎮建設，雖然離北京有一定距離，但是在解決軌道交通問題的前提下，既能帶動北京周邊這些中小城市的發展，同時也有助于疏解北京的高房價壓力。

你沒必要杠，說周邊不好，但我想說，你完全可以在北京，這個沒人強迫，但是對于很多中低收入人群無望在北京買房的，完全可以降低需求，但最重要的還是要把交通、產業和資源對接好，光靠老百姓自己自發是不夠的，還需要京津冀協同發展中多方更深入合作。

城市群是本來就存在的，只是并沒有形成有效的協同發展，未來無論什么規律，一定遵循有人才有未來。房地產也同樣會隨著這個規律走，但你要知道，未來絕對不是房價的紅利，而是宜居宜業的福利，大城市周邊會告別粗放式發展，向高質量過渡，我們應該抓住并把握好吸引人口的最根本的東西。

很多大城市周邊過去起點低、發展慢，所以才更有潛力在協同發展中找到機會，當大城市發展進入瓶頸期后，絕對下一波紅利是城市群中核心城市的周邊發展機會。