城市群成房企投資布局“主陣地”

各房企１１月銷售數據已相繼披露。機構統計數據顯示，１１月ＴＯＰ１００房企超７成銷售業績實現同比增長，部分頭部房企單月銷售金額、銷售面積實現兩位數增長。

經濟基礎好、人口流入量大的熱點城市成銷售“主戰場”，這類城市也是房企投資布局主要陣地。有分析人士認為，在當前環境下，房企投資將更加傾向具備長期需求支撐的一二線城市和核心城市群。

業績靚麗

據機構統計，１１月，中國恒大、中國海外發展等頭部房企銷售實現兩位數增長。截至１１月末，ＴＯＰ１００房企中近８成銷售業績超去年同期。設定全年銷售目標的房企中，近６成完成率達９０％以上。

中國恒大１１月實現合約銷售額４６０．７億元，同比增長２４．３％；合約銷售面積５０９萬平方米，同比增長３１．７％；前１１個月，累計實現合約銷售額６７８６．６億元，同比增長１６．９％，提前完成全年６５００億元的銷售目標；累計合約銷售面積７５７５．４萬平方米，同比增長３４．５％。中國恒大１１月實現銷售回款５５５．７億元，前１１個月累計實現銷售回款５８６３．１億元，超過去年全年４７１５億元的回款額。

中國海外發展１１月實現銷售額３４８．２８億元，同比增長６５．２％；合約銷售面積１７２．８９萬平方米，同比增長５６．２％。前１１個月累計實現合約銷售額３２０９．３６億元，同比增長１０．０％；合約銷售面積１７１４．６２萬平方米，同比增長４．８％。

碧桂園１１月實現權益銷售額約５７１．４億元，權益銷售面積約６６１萬平方米，同比則分別下降５．００％、８．９８％。

中指研究院數據顯示，前１１個月，ＴＯＰ１００房企銷售額均值為１１２８．２億元，增長率均值為１２．０％。銷售額超千億的房企有３２家，較去年同期增加５家。

二三線城市成交活躍

克而瑞地產研究中心數據顯示，其監測的２９個重點城市１１月新建商品房成交面積２８０１萬平方米，環比增長４％，同比增長１６％。

其中，一線城市成交面積３４３萬平方米，環比下降１％?？硕鸬禺a研究中心稱，分城市來看，受供應量低影響，１１月北京和上海兩地成交面積環比均出現下降。深圳受供應放量疊加限價政策影響，部分項目售價低于市場預期，“打新”火熱，成交面積環比增幅較大。

如備受關注的深圳華潤城潤璽一期，該項目一期僅推售１１７１套房源，符合選房資格的購房者達到９６９０戶，中簽率僅約１２％。“買到房相當于中５００萬大獎”“萬人搶房”“眾籌打新”等詞被貼到了該項目上。

二三線城市１１月成交面積２４５７萬平方米，環比增長４％。在克而瑞地產研究中心監測的重點城市中，６成城市１１月的成交面積實現環比增長，漲幅多在４０％左右。就具體城市來看，成都以６２％的環比漲幅領跑，西安以４３％的環比漲幅排在第二名，徐州、南京、常州等緊隨其后。

克而瑞地產研究中心稱，成都、西安兩地１１月銷售面積環比大幅增長主要得益于供應量增加，經濟基礎繼續向好，城市熱度提升。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，徐州及周邊城市房價上漲主要或受高鐵規劃利好消息影響。

城市群成投資熱土

銷售火熱城市多是房企投資布局的主要選擇地。

億翰智庫數據顯示，１１月３０日至１２月６日，其監測的５０強房企中的１８家房企在１６個城市合計獲得土儲面積３４９．２萬平方米，合計地價為３６８．３億元。投資主要聚焦環渤海區域，大連、濟南合計成交面積達１２０萬平方米。其中，龍湖集團和中海企業發展分別斥資１１．３６億元、１２．４２億元，各在大連斬獲一宗宅地。

１１月，萬科Ａ新增１６個開發項目，合計權益建筑面積２５２萬平方米，投資金額為１３９．１９億元，投資城市包括佛山、鹽城、徐州、武漢、南京等。其中，佛山的權益建筑面積為３３．３萬平方米；江蘇鹽城、南京等四地的合計權益建筑面積約４８萬平方米，占比近２０％。

據克而瑞地產研究中心統計，１１月５０強房企新增拿地建筑面積的５３％位于３０個城市。今年以來，５０強房企拿地ＴＯＰ１０城市的建筑面積占總投資的２５％。２０１８年－２０２０年，５０強房企拿地ＴＯＰ２０城市中以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等城市為主。隨著市場持續分化，這類城市仍將穩坐核心地位，成為房企投資的首選城市。

金輝控股執行總裁陳朝榮日前表示，都市圈未來對人口的吸引力將具備一定優勢，是未來新房市場進行結構分配的重點區域，房企布局的動力和區域內市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司投資的一個重要方向。

“十四五”規劃建議提出，優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網絡，加快城市群和都市圈軌道交通網絡化，提高農村和邊境地區交通通達深度。

中信建投指出，貫穿“十四五”期間的最大國情是中國進入城市化下半場，“十四五”規劃中明確提到建設以人為核心的新型城鎮化。該階段最大的特點是城市群及都市圈的發展，以及存量房地產市場的進一步深化。

國泰君安認為，基建帶來的人口流入進入尾聲，城市群的重構將以產業鏈的連綿為基礎。當前處于經濟發展的第三輪大周期，是以制造業為核心動能，人口流動會緊隨產業而進行，更細化的產業分工形成產業鏈連綿帶，將是重塑城市群的關鍵。在此背景下，房企布局也將出現重大轉移，并帶來布局城市群的新周期。

“在‘房住不炒’及融資監管趨嚴背景下，房企投資會更加傾向于經濟基礎好、資源聚焦能力強、具備長期需求支撐的一二線和核心城市群。”中指研究院企業研究總監李建橋告訴中國證券報記者。